Wohnung in Nizza kaufen: Ratgeber für deutschsprachige Käufer (2026)

Echte Verkaufspreise, das passende Viertel und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Nizza ist die größte Stadt der Riviera: ein internationaler Flughafen am westlichen Stadtrand mit Direktflügen nach Deutschland, Österreich und in die Schweiz, und ein Angebot, das vom Studio in der Altstadt bis zum Penthouse mit Meerblick reicht. Hier erfahren Sie, was eine Wohnung tatsächlich kostet, welches Viertel zu welchem Bedarf passt und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.

Was kostet eine Wohnung in Nizza?

Wir haben alle Wohnungsverkäufe in Nizza ausgewertet, die die französischen Behörden 2024 und 2025 registriert haben – gut 13.000 Transaktionen. Der Medianpreis lag bei rund 4.800 € pro m². Jede vierte Wohnung wurde für weniger als 3.800 € pro m² verkauft, jede vierte für mehr als 6.000 €.

Die Lage in der Stadt zeigt sich deutlich im Preis:

Das sind Mediane für ganze Gebiete. Meerblick, Terrasse, Aufzug, Etage und Renovierungsbedarf verändern den Preis erheblich: Eine 2-Zimmer-Wohnung im Carré d’Or kostet oft 300.000–400.000 €. Richtpreise Viertel für Viertel finden Sie in unserem Ratgeber Wohnungspreise in Nizza.

Welches Viertel passt zu Ihnen?

• Alles in der Nähe – Carré d’Or und Musiciens. Belle-Époque-Häuser in Gehweite zum Strand, zur Promenade des Anglais und zur Place Masséna. Fragen Sie immer nach Aufzug und Parkplatz – beides ist keine Selbstverständlichkeit.
• Charme und Leben – die Altstadt (Vieux-Nice). Märkte, Restaurants und enge Gassen. Oft Treppen ohne Aufzug und abends mehr Trubel.
• Im Aufschwung – Hafen und Riquier. Renovierte Kais, neue Restaurants und die Straßenbahnlinie 2 direkt zum Flughafen.
• Ruhe und Grün – Cimiez. Wohnviertel auf dem Hügel mit Parks und Belle-Époque-Palästen. Mehr Fläche fürs Geld.
• Meerblick – Mont Boron und Fabron. Die Hänge östlich und westlich der Stadt, mit vielen modernen Wohnanlagen mit Pool. Hier brauchen Sie meist ein Auto.

Fünf Punkte, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten

1. Die Eigentümergemeinschaft (copropriété). In Frankreich besitzen Sie Ihre Wohnung direkt – wie Wohnungseigentum in Deutschland – zusammen mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen geben: Dort sehen Sie beschlossene und geplante Arbeiten, etwa an Fassade, Dach oder Aufzug, an deren Kosten Sie sich beteiligen müssen.
2. Das Hausgeld (charges). Es unterscheidet sich stark von Haus zu Haus. Aufzug, Concierge, Pool und Garten kosten. Fragen Sie nach dem Budget der Gemeinschaft und den Kosten des Vorjahres.
3. Die Wohnfläche (loi Carrez). Der Verkäufer muss die genaue Wohnfläche angeben. Ist die tatsächliche Fläche um mehr als 5 % kleiner, können Sie innerhalb eines Jahres nach dem Kauf eine Preisminderung verlangen.
4. Der Energieausweis (DPE). Wohnungen werden von A bis G eingestuft. Nach den geltenden Regeln dürfen Wohnungen der Klasse G nicht mehr als Hauptwohnsitz vermietet werden; die Anforderung steigt auf Klasse F im Jahr 2028 und E im Jahr 2034. Wichtig, wenn Sie vermieten möchten.
5. Die Vermietung. Kurzzeitvermietung, etwa über Airbnb, muss bei der Stadt registriert werden, und die Gemeinschaftsordnung kann sie einschränken. Prüfen Sie das, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.

Der Kauf Schritt für Schritt

1. Schriftliches Angebot. Sobald der Verkäufer angenommen hat, wird die Wohnung vom Markt genommen.
2. Der Vorvertrag (compromis de vente). Wird einige Wochen später unterzeichnet, meist beim Notar. Sie zahlen 5–10 % Anzahlung, und aufschiebende Bedingungen – etwa die Finanzierung – schützen Sie.
3. Zehn Tage Widerrufsrecht. Nach der Unterschrift können Sie ohne Kosten und ohne Begründung zurücktreten.
4. Die Finanzierung. Ein französisches Immobiliendarlehen dauert in der Regel 6–8 Wochen.
5. Die notarielle Urkunde (acte authentique). Wird drei bis vier Monate nach dem Vorvertrag beim Notar unterzeichnet. Dann zahlen Sie den Rest und erhalten die Schlüssel.

Alle Schritte erklären wir ausführlich in Immobilienkauf in Frankreich: der Ablauf Schritt für Schritt.

Was kostet der Kauf zusätzlich zum Preis?

• Notarkosten: rund 7–8 % des Preises bei einer Bestandsimmobilie, 2–3 % bei einem Neubau. Der größte Teil sind Steuern.
• Maklerprovision: steht immer in der Anzeige und ist normalerweise im Preis enthalten.
• Finanzierung: Französische Banken vergeben Kredite an Käufer mit Wohnsitz im Ausland, meist bis zu 70–80 % des Preises. Rechnen Sie mit einer Restschuldversicherung.
• Laufende Kosten: Grundsteuer (taxe foncière), Zweitwohnungssteuer (taxe d’habitation), Hausgeld und Versicherung.
• Vermögensteuer (IFI): fällt nur an, wenn Ihre Immobilien in Frankreich netto mehr als 1,3 Mio. € wert sind.

Wie Mieteinnahmen und ein späterer Verkauf in Frankreich und in Ihrem Heimatland besteuert werden, hängt von Ihrer Situation ab. Sprechen Sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater.

Wir beraten Sie auf Deutsch in Nizza

Unser Büro liegt an der 4 place Wilson, mitten in Nizza. Hier spricht Jean-Marc Rouhier Deutsch. Wir zeigen Ihnen Wohnungen, besorgen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und begleiten Sie bis zum Notar.

Sehen Sie sich alle Wohnungen zum Verkauf in Nizza an oder rufen Sie uns an: +33 (0)4 93 39 00 00.

Preise: alle Wohnungsverkäufe in Nizza 2024–2025 laut dem staatlichen französischen Register DVF (data.gouv.fr). Mediane – einzelne Objekte können stark abweichen.